Surface

– Art. 4-1. :

La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

– Art. 4-2. :

Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Art. R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation :

Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m.

Il faut distinguer deux types de surfaces utiles :

La SUB (Surface Utile Brute) :

La surface utile brute est égale à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des : 

– éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…,
– circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.

La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :

– circulations horizontales,
– locaux à caractère social et sanitaire,
– surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).

Les locaux techniques ne sont donc pas comptabilisés puisqu’ils ont été exclus dans le calcul de la SDP. En revanche les locaux techniques en étage courant dédiés à l’usage d’un occupant, réalisés ou non postérieurement à l’autorisation de construire et qui ne concourent pas au fonctionnement général de l’immeuble, sont comptabilisés dans la surface utile. C’est la surface généralement utilisée pour l’évaluation des bureaux.

La SUN (Surface Utile Nette)

Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées…). Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

La surface utile, définie par la Charte de l’Expertise Immobilière cosigné par l’Ordre des Géomètres, s’applique aux locaux à usage professionnels (bureaux, cabinets médicaux) ou commerciaux de ville.

Elle est recommandée dans le cadre d’une location ou estimation immobilière.

Nous vous délivrons une attestation de surface Utile pièce par pièce et/ou zone par zone et/ou niveau par niveau… selon la complexité et la taille du bien

Art. R 112-1 du Code de la l’Urbanisme :

La somme des surfaces de plancher clos et couvert sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m est calculée à partir du nu intérieur des façades. »
La surface de plancher des constructions (SPC) a été créée par l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011. Elle sert, depuis le 1er mars 2012, à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme
La surface de plancher de la construction est définie par l’article R.111-22 du Code de l’Urbanisme, créé par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 comme suit :

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

a) des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur ;
b) des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
c) des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
d) des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et aires de manœuvre ;
e) des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
f) des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, au sens de l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
g) des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont accessibles uniquement par une partie commune ;
h) d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Références réglementaires : NF P 91-120 (avril 1996)