Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie
La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
La copropriété, qui est, en réalité, une division des maisons par appartements entre plusieurs copropriétaires, est fort ancienne, puisque certains historiens, et non des moindres, prétendent la faire remonter à la Rome antique.
Plus proche de nous, la copropriété était connue dans l’ancien droit français.
Deux évènements majeurs ont favorisé la réflexion autour de la notion de « copropriété ».
– le premier à Nantes en 1720 suite à un incendie ravageur en biens et en hommes obligea les Nantais à contribuer à l’édification de maisons collectives en lieu et place de leurs anciennes propriétés détruites où ils n’étaient propriétaires que d’un étage,
– le second à Grenoble où il fallut trouver des solutions à un aménagement et le partage du territoire dans une ville en pleine essor mais jugulée à cause de l’enceinte fortifiée.
Une première définition de la « propriété à plusieurs » voit le jour dans l’article 664 du Code Civil. Elle y pose les premières règles fixant les modalités des charges aux copropriétaires.
Puis la loi du 28 juin 1938 apporte du cadre et un semblant de ce que nous connaissons aujourd’hui.
C’est après la secondaire mondiale que le développement de la copropriété s’est accéléré pour des raisons liées à l’évolution du marché immobilier (l’encadrement des loyers réduisait le rendement des immeubles de rapport et conduisait leurs propriétaires à les vendre par appartements) mais aussi aux progrès des techniques de construction qui permettaient de bâtir presque systématiquement en hauteur et à l’émergence chez les Français du désir d’accéder à la propriété de leur logement.
Enfin, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété).
Cette loi est toujours en vigueur aujourd’hui. Elle a été « augmentée » de lois telles que la SRU (2000), ALUR (2014) et ELAN (2018)
Pour les plus curieux, voici 2 liens qui vous dévoileront en détails les coulisses de l’histoire de la copropriété :
http://www.adil63.org/uploads/mediatheque/55c35c5b82cbd.50_ans_copro.pdf
– Etat Descriptif de Division en Copropriété (horizontal)
C’est le document technique obligatoire établi par le géomètre qui sera annexé au règlement de copropriété. Ce dernier, qui est le document juridique, est souvent rédigé par le notaire directement.
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble et que vous souhaitez le diviser en lots dans le but de les vendre, la mise en copropriété répondra à toutes vos attentes.
Comment procédons-nous ?
Vous êtes copropriétaire et souhaitez acheter à la copropriété une partie commune, diviser votre appartement…, préalablement à l’acte notarié qui enregistrera la modification il faut établir un modificatif à l’Etat Descriptif de Division en Copropriété.
Il existe 6 cas de figures types :
Exemples : Vous souhaitez acquérir de la copropriété un grenier commun au droit et au-dessus de votre logement. Ou bien acheter une partie du couloir commun qui dessert un ou plusieurs lots, ou encore un jardin commun ou une cour commune devant votre logement…
Exemples : Votre lot comprend le logement, une chambre de service et une cave. Vous souhaitez vendre votre appartement et la cave mais conserver la chambre de service. Vous devez subdiviser votre lot « mère » et le subdiviser en autant de lots « filles » qu’il y a d’entité. Ou bien vous souhaitez détacher une partie de votre logement pour le vendre à votre voisin. C’est possible en subdivisant votre logement en deux lots. Celui que vous conserverez et celui dont que vous vendrez.
Exemple : Votre logement est composé de plusieurs lots (exemple : plusieurs chambres de services, un couloir (anciennement couloir commun privatisé) qui les dessert et un grenier (anciennement grenier commun privatisé aussi) au droit et au-dessus).
Vous pouvez les réunir si les deux conditions suivantes sont toutes les deux réunies :
– Tous les lots appartiennent à la même personne (physique ou morale)
– Il n’y a aucune hypothèque sur aucun des lots
Exemples : La copropriété à besoin d’acheter votre cave pour y installer la future machinerie de l’ascenseur. Ou bien la copropriété a besoin d’un espace pour y installer un local poubelles en lieu et place d’une partie de votre annexe.
Exemples : Vous avez créé une mezzanine dans le volume de votre logement. Ou bien vous avez créé une véranda sur une partie de votre jardin.
Exemples : Vous transformez votre logement en bureau. Ou bien un local commercial en appartement. Ou bien encore votre cave en local d’habitation
Nous vous aidons dans la rédaction des résolutions qui accompagneront votre modificatif qui devra être joint à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale pour un vote des copropriétaires.
L’Etat Descriptif de Division en Copropriété de votre immeuble :
alors il y a lieu de réaliser, non pas un modificatif mais une refonte à l’Etat Descriptif de Division en Copropriété.
Comment procédons-nous ?
A chaque étape (états intermédiaires), les plans sont accompagnés des tableaux qui précisent, par de nouveaux numéros de lots provisoires et les nouvelles quotes-parts de charges générales, les transformations opérées.
Vous êtes copropriétaire et vous remarquez une différence « injuste » (souvent en votre défaveur) dans vos charges par rapport à d’autres lots, ou bien à la demande du Conseil Syndical, vous souhaitez faire évaluer la quote-part de charge d’un lot qui manifestement est nettement inférieure ou supérieure à celle de ces voisins, ou encore vous contestez les calculs réalisés dans un modificatif, alors vous pouvez demander une analyse des charges
Comment procédons-nous ?
Nous sélectionnons des « lots étalons » de consistance et de situation sensiblement égale. Si cela n’est pas possible nous appliquons à d’autres « lots étalons » des coefficients de pondérations pour permettre de comparer le lot litigieux avec les lots sélectionnés
En fonction des écarts obtenus nous proposons au lot défaillant une nouvelle quote-part de charges calculée conformément à l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour nos clients promoteurs immobiliers, notre cabinet établi l’Etat Descriptif de Division en Copropriété réalisé d’après les plans projets fournis par l’architecte.
