Copropriété

Deux évènements majeurs ont favorisé la réflexion autour de la notion de « copropriété ».

– le premier à Nantes en 1720 suite à un incendie ravageur en biens et en hommes obligea les Nantais à contribuer à l’édification de maisons collectives en lieu et place de leurs anciennes propriétés détruites où ils n’étaient propriétaires que d’un étage,

– le second à Grenoble où il fallut trouver des solutions à un aménagement et le partage du territoire dans une ville en pleine essor mais jugulée à cause de l’enceinte fortifiée. 

Une première définition de la « propriété à plusieurs » voit le jour dans l’article 664 du Code Civil. Elle y pose les premières règles fixant les modalités des charges aux copropriétaires. 

Puis la loi du 28 juin 1938 apporte du cadre et un semblant de ce que nous connaissons aujourd’hui. 

C’est après la seconde guerre mondiale que le développement de la copropriété s’est accéléré pour des raisons liées à l’évolution du marché immobilier (l’encadrement des loyers réduisait le rendement des immeubles de rapport et conduisait leurs propriétaires à les vendre par appartements) mais aussi aux progrès des techniques de construction qui permettaient de bâtir presque systématiquement en hauteur et à l’émergence chez les Français du désir d’accéder à la propriété de leur logement. 

Enfin, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété). 

Cette loi est toujours en vigueur aujourd’hui. Elle a été « augmentée » de lois telles que la SRU (2000), ALUR (2014) et ELAN (2018) 

Pour les plus curieux, voici 2 liens qui vous dévoileront en détails les coulisses de l’histoire de la copropriété :

https://www.anah.gouv.fr/actualites/histoires-de-la-copropriete

https://www.senat.fr/rap/1964-1965/i1964_1965_0178.pdf

• Nous réalisons le relevé exhaustif de l’immeuble, établissons les plans teintés (à l’échelle du 1/100è) et calculons les superficies privatives dite « loi Carrez »
• Nous transmettons au donneur d’ordre un projet de découpage puis échangeons avec lui afin d’évoquer et d’anticiper ensemble les éventuelles problématiques qui pourraient être rencontrées.
• Un nouveau jeu de plan est finalisé pour être validé par le client.
• Ensuite, nous calculons la quote-part de charges par lot pour chacune des catégories concernées (charges générales, bâtiment, escalier…), établissons l’ensemble des tableaux, désignons de façons exhaustive la composition des parties communes et la totalité des lots privatifs et rédigeons les clauses particulières le cas échéant.
• Nous livrons un dossier complet accompagné de nos modalités de calculs.

1a) La création d’un lot issu des parties communes (transformation d’une partie commune en partie privative)

1b) La création d’un lot issu des droits accessoires aux parties communes (excavation ou surélévation par exemple)

2) La subdivision d’un lot (morcellement du lot « mère » en autant de lots « filles » qu’il y aura d’entité

3) La réunion de lots (regroupement des plusieurs lots en un seul)

4) La suppression d’un lot (transformation d’une partie privative en partie commune)

5) Le changement de consistance d’un lot (ex : création d’une mezzanine dans le volume de votre logement)

6) Le changement de destination ou d’usage d’un lot (ex : transformation d’un logement en bureau, ou un local commercial en appartement ou encore votre cave en local d’habitation…)

Nous réalisons le relevé exhaustif de l’immeuble, établissons les « plans actuels (ou futurs) » teintés (à l’échelle du 1/100è) et calculons les superficies privatives dite « loi Carrez »

Nous établissons également les « plans anciens » teintés tels qu’ils existaient à l’origine du règlement de copropriété en y ajoutant le cas échéant les divers modificatifs qu’il a pu y avoir dans le passé. Ces plans constituent le socle de départ à partir duquel la refonte peut être réalisée.

Nous réalisons autant de plans par « états intermédiaires ». qu’il est nécessaire pour passer des plans dits « état ancien » aux plans dits « état nouveau »

A chaque étape (états intermédiaires), les plans sont accompagnés des tableaux qui précisent, par de nouveaux numéros de lots provisoires et les nouvelles quotes-parts de charges générales, les transformations opérées.

Puis, nous renumérotons l’intégralité des lots sur les plans teintés.

Ensuite, tout comme un nouvel Etat Descriptif de Division en Copropriété, nous calculons la quote-part de charges par lot pour chacune des catégories concernées (charges générales, bâtiment, escalier…), désignons de façons exhaustive la composition des parties communes et la totalité des lots privatifs et rédigeons les clauses particulières le cas échéant.

Nous livrons un dossier complet accompagné de nos modalités de calculs.

Ces plans techniques sont épurés pour devenir des plans de copropriété

Ensuite, nous calculons la quote-part de charges par lot pour chacune des catégories concernées (charges générales, bâtiment, escalier…), établissons l’ensemble des tableaux, désignons de façons exhaustive la composition des parties communes et la totalité des lots privatifs et rédigeons les clauses particulières le cas échéant

Nous livrons un dossier complet accompagné de nos modalités de calculs.

Les superficies Carrez (théoriques) fournies par l’architecte doivent obligatoirement être contrôlées une fois les travaux exécutés afin de garantir la superficie privative des lots

Article 6-2 :
« Les Parties Communes Spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la partie indivise de ces derniers.
La création de PCS est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules PCS peuvent être prises soit au cours d’AG spéciale ou AG de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces Parties.

Article 6-3 :
« Les Parties communes à jouissance privative sont des parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot.
Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire à ce lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seul part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Article 209II de la loi ELAN modifiée par la loi 3DS
2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
« II.-L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »